Immobilien-Investitionsrechner
Eigentumswohnungen im direkten Vergleich – Cashflow, Rendite und Steuern
Objekt A – Altbau Leipzig erzielt einen Cashflow nach Steuern von +78 € pro Monat bei einer Nettorendite von 3,25 %. Damit liegt das Objekt +118 €/Monat vor Objekt B – Neubau Essen (3,24 % Nettorendite, Kaufpreisfaktor 24,3×). Der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,9×, die Eigenkapitalrendite bei 8,25 % und der Kapitaldienst ist mit einem DSCR von 0,76 nur knapp gedeckt. In Sachsen fallen 5,5 % Grunderwerbsteuer an – die Kaufnebenkosten summieren sich auf 11,1 % des Kaufpreises.
Objektvergleich
* Pflichtangabeoptional freiwillig
- Sollzins um 0,3 %-Punkte verhandeln
Ein Zins von 3,40 % statt 3,70 % bringt 23,35 € / Mon. mehr Cashflow – oft über Bankenvergleich oder KfW-Baustein erreichbar.
- Maklerprovision reduzieren
3,57 % Provision entsprechen 7.069 € Kaufnebenkosten. Ein provisionsfreier Kauf hebt den Cashflow auf 102,76 € / Mon.
- Modernisierung & Sonder-AfA prüfen
Baujahr 1928: energetische Sanierung kann Miete und Wert heben, KfW-Förderung senkt den Mischzins. Bei Denkmalobjekten sind zusätzlich erhöhte Abschreibungen möglich.
- Kaufpreis 5,0 % verhandeln
Bei 254.663 € statt 268.000 € ist der Cashflow nach Steuern ausgeglichen (heute -39,73 € / Mon.).
- Sollzins um 0,3 %-Punkte verhandeln
Ein Zins von 3,60 % statt 3,90 % bringt 30,04 € / Mon. mehr Cashflow – oft über Bankenvergleich oder KfW-Baustein erreichbar.
- Eigenkapital auf 96.145 € erhöhen
Zusätzlich 11.145 € Eigenkapital bringen den Cashflow auf null – zulasten der Eigenkapitalrendite (4,37 %).
- Anfangstilgung auf 1,5 % senken
Entlastet die Bankrate und hebt den Cashflow auf 46,67 € / Mon. (+86,39 €). Nachteil: langsamere Entschuldung, Restschuld nach Zinsbindung steigt.
- Umlagefähigkeit des Hausgelds prüfen
106,00 € / Mon. sind weder umlegbar noch Rücklage. Betriebskostenabrechnung und Verwaltervertrag prüfen – umlagefähige Positionen entlasten den Cashflow direkt.
- Kaufpreis 31,6 % verhandeln
Bei 355.743 € statt 520.000 € ist der Cashflow nach Steuern ausgeglichen (heute -533,56 € / Mon.).
- Kaufpreisfaktor über Marktniveau
Der Faktor liegt bei 32.1×. Für einen Faktor von 25× wäre ein Kaufpreis von 432.000 € angemessen.
- Sollzins um 0,3 %-Punkte verhandeln
Ein Zins von 3,30 % statt 3,60 % bringt 63,82 € / Mon. mehr Cashflow – oft über Bankenvergleich oder KfW-Baustein erreichbar.
- Eigenkapital auf 286.089 € erhöhen
Zusätzlich 156.089 € Eigenkapital bringen den Cashflow auf null – zulasten der Eigenkapitalrendite (1,91 %).
- Anfangstilgung auf 1,5 % senken
Entlastet die Bankrate und hebt den Cashflow auf -350,14 € / Mon. (+183,43 €). Nachteil: langsamere Entschuldung, Restschuld nach Zinsbindung steigt.
- Maklerprovision reduzieren
3,57 % Provision entsprechen 18.564 € Kaufnebenkosten. Ein provisionsfreier Kauf hebt den Cashflow auf -470,11 € / Mon.
- Umlagefähigkeit des Hausgelds prüfen
106,00 € / Mon. sind weder umlegbar noch Rücklage. Betriebskostenabrechnung und Verwaltervertrag prüfen – umlagefähige Positionen entlasten den Cashflow direkt.
- Bodenwertanteil per Gutachten senken
Ein Bodenwertanteil von 35 % drückt die AfA-Basis. 10 Punkte weniger erhöhen den Steuervorteil auf -495,16 € / Mon. Cashflow (+38,40 €).
Hinweis: Alle Berechnungen sind vereinfachte Modellrechnungen und ersetzen keine Steuer- oder Finanzberatung. Grunderwerbsteuersätze entsprechen dem aktuellen Stand der Bundesländer.